"

白菜网址2020_2020最新白菜网站大全拥有全球最顶尖的原生APP,每天为您提供千场精彩体育赛事,白菜网址2020_2020最新白菜网站大全更有真人、彩票、电子老虎机、真人电子竞技游戏等多种娱乐方式选择,白菜网址2020_2020最新白菜网站大全让您尽享娱乐、赛事投注等,且无后顾之忧!

  • "
    资讯中心
    耿俊峰:力争3年进入不动产管理第一阵营
    2020/04/30

    地产下半场一二线核心城市逐渐由增量时代转向存量时代。旧城改造、城市更新开始成为房企们打拼的新战场,百强房企纷纷迈入战略转型的“通道”白菜网址2020_2020最新白菜网站大全。


    2020年3月白菜网址2020_2020最新白菜网站大全,景瑞控股旗下公寓和办公两大平台强强整合白菜网址2020_2020最新白菜网站大全,升级为专注存量资产管理的景瑞不动产平台,聚焦城市更新及适配土地,提出稳健盈利下“有质量”的规?白菜网址2020_2020最新白菜网站大全;?,目前于“京沪苏杭”四大城市在营公寓11家,商办项目3个白菜网址2020_2020最新白菜网站大全,成功退出资产2个白菜网址2020_2020最新白菜网站大全,累计资产管理规模近90亿;力争在未来3年管理规模破200亿白菜网址2020_2020最新白菜网站大全,实现资本化IPO,最终进入市场化民营不动产管理机构第一梯队。

    1.jpg


    带着对景瑞不动产平台的好奇白菜网址2020_2020最新白菜网站大全,地产总裁内参专程奔赴上海,深度采访了景瑞控股合伙人、助理总裁、景瑞不动产总裁耿俊峰先生。

    2.jpg


    耿俊峰先生

    景瑞控股合伙人、助理总裁、景瑞不动产总裁



    3.jpg中国写字楼市场发展至今已经历四个阶段,由上世纪80年度在深圳兴起,而后外资进入中国开发建设写字楼白菜网址2020_2020最新白菜网站大全,并逐步开始考虑并注重以客户需求为导向白菜网址2020_2020最新白菜网站大全,加入绿色环保办公理念,以智能化提升舒适度与便捷度。写字楼市场经过几十年的发展与演变,运作模式日趋成熟,能够不断贴合需求者愈发多元的商办空间及服务要求白菜网址2020_2020最新白菜网站大全,并基于大量的供需获得稳定的收益。而长租公寓受政策导向影响,大规模兴起发展于2015年,至今赛道聚集各类不同类型的入局者白菜网址2020_2020最新白菜网站大全,就百强房企便有近半参与布局长租公寓业态。

    4.jpg

    上海 | 景瑞张江中心 实景


    与其他房企大多深耕单一市场有所不同,景瑞不动产聚焦存量时代下的长租公寓、办公两大细分市场白菜网址2020_2020最新白菜网站大全,战略布局公寓业态,办公为机会型业态。双管齐下规避了获取项目局限、单一的问题白菜网址2020_2020最新白菜网站大全,也增强了资源获取能力。

    不仅如此,组合模式容易形成战略上互补白菜网址2020_2020最新白菜网站大全。纯办公模式的周期性机会较强,而公寓市场能够抵抗经济周期,可以和办公组合形成整体的抵御经济周期与风险的能力。研究发现白菜网址2020_2020最新白菜网站大全白菜网址2020_2020最新白菜网站大全,在欧美国家长租公寓抗风险能力强,即使在经济?;背鲎饴室嗫筛叽?9%白菜网址2020_2020最新白菜网站大全,形成稳定的现金流,长租公寓逐步成为多元化企业抵抗经济周期的兜底产业。
    经过几年的发展与调整,如何看待国内长租公寓市?白菜网址2020_2020最新白菜网站大全??基于市场,景瑞不动产心怀怎样的目标白菜网址2020_2020最新白菜网站大全?耿俊峰表示,长租公寓崛起的“天时”已经到来。这是地产存量时代一个超级赛道,景瑞预测,未来10年内中国长租公寓市场规模将达到4.6万亿规模。

    国家政策对长租公寓持续利好。2015年至今,“租售并举”等数十条相关利好政策密集出台,政府租赁供地大量增加,ABS、ABN等金融支持同步跟进……从一系列全方位的国家政策层面可以看出,国家在全面支持长租公寓规范化白菜网址2020_2020最新白菜网站大全、机构化、规陌撞送?020_2020最新白菜网站大全;⒄?。

    不仅是天时,相对欧美成熟的长租公寓市场白菜网址2020_2020最新白菜网站大全,中国本土租赁需求正在上升期白菜网址2020_2020最新白菜网站大全,需求巨大而澎湃白菜网址2020_2020最新白菜网站大全。在欧美房地产领域,公寓租赁是一个成熟且巨量的市场,美国目前租赁市场总规模超5000亿美金,近4300万个租赁家庭; 对比中国白菜网址2020_2020最新白菜网站大全,当下租赁人口约为美国2倍白菜网址2020_2020最新白菜网站大全白菜网址2020_2020最新白菜网站大全,但成交额仅为美国1/3。

    中国本身就是全球人口大国白菜网址2020_2020最新白菜网站大全,加上核心城市房价高企,国内首次置业以及初婚初育年龄在持续延后拉长租赁周期,如此以来,中国核心城市公寓租赁市场需求体量正处于上升期白菜网址2020_2020最新白菜网站大全。

    5.jpg

    6.jpg

    好行业白菜网址2020_2020最新白菜网站大全、好空间、好阶段,那么长租公寓这个超级赛道的“选手”水准如何?这个国家租购并举鼓励的风口行业白菜网址2020_2020最新白菜网站大全,竞争生态又如何呢?

    对此白菜网址2020_2020最新白菜网站大全,景瑞不动产有系统的研究。百强房企有近半进入长租公寓这个超级赛道。截止目前,包括景瑞在内的近半数百强房企展开了公寓业务;中国各大金融机构及各地方强势力国企等纷纷投资入股物业或公寓平台。显然,这个风口白菜网址2020_2020最新白菜网站大全,各行各业都想分一杯羹白菜网址2020_2020最新白菜网站大全,或者成为行业“执牛耳者”!

    虽然巨头纷纷进入,但从全局来看,长租公寓行业分散度极高白菜网址2020_2020最新白菜网站大全,经营普遍粗放白菜网址2020_2020最新白菜网站大全,整体缺乏专业机构运作。当前租赁行业进入门槛低,鱼龙混杂,部分公寓品牌缺乏长效盈利模式,单纯依赖租金很难形成规模效应和稳定盈利。

    行业洗牌期已至,深化竞争中如何才能更好地活下来?对此,耿俊峰提出重资产、全链条、全周期管理的机构化长租公寓机制白菜网址2020_2020最新白菜网站大全;重资产是全球趋势,也是中国房企的未来趋势。景瑞不动产在研究美国10家市值最大的房企有9家是非住宅,有做公寓、做办公物业白菜网址2020_2020最新白菜网站大全、做商业的,但一个更大的发现是美国市值最大的房企中,基本都是重资产持有,长期经营运营物业白菜网址2020_2020最新白菜网站大全,并持续享受这些物业增值带来的收益白菜网址2020_2020最新白菜网站大全。

    “长租公寓终究是资产的生意白菜网址2020_2020最新白菜网站大全,而非单纯租金的生意?!惫⒖》逡挥锏榔?。景瑞做重资产是行业较早的白菜网址2020_2020最新白菜网站大全,专注而非摇摆,战略而非战术。2017年,景瑞控股开启传统开发商的战略转型白菜网址2020_2020最新白菜网站大全,即在原有地产开发的基础上,贯通地产上下游产业链条,向资产管理服务商转型白菜网址2020_2020最新白菜网站大全,打造「募投管退」大资管平台。相较于有些房企转型后的摇摆,景瑞的坚决度是非常高的,整个商业模式、经营逻辑、理论体系都在按照规?;鲋刈什J酱罱?。

    作为重资产的玩家,景瑞不动产悦樘公寓并非全部用自有的资金100%投入,而是从更高维度的商业模式考虑,寻找拥有长期主义的实力投资人白菜网址2020_2020最新白菜网站大全,达成战略共识后去做规模,实现有质量的增长。为何要做大规模?耿俊峰补充到:“长租公寓行业如果没有规模白菜网址2020_2020最新白菜网站大全,你做一个项目再挣钱都是没有任何意义和价值白菜网址2020_2020最新白菜网站大全。未来行业机构化运营商会大发展白菜网址2020_2020最新白菜网站大全、规?白菜网址2020_2020最新白菜网站大全;?,我们必须先行一步,赢得先机。我们希望未来3年以上海、北京为主白菜网址2020_2020最新白菜网站大全,以重资产模式为前提,做到2万间重资产公寓,实现资产管理规模达到200亿,努力进入中国长租公寓重资产领域的头部梯队?!?/span>



    7.jpg

    明确自身定位,找到差异化的切入口,在愈发激烈的市场竞争中还不够白菜网址2020_2020最新白菜网站大全,关键在于景瑞不动产要有自己的竞争优势。对此,耿俊峰强调,景瑞不动产要打造三大核心竞争力。

    其一、投融能力白菜网址2020_2020最新白菜网站大全。即贯穿募投管退全链条,以投资人视角践行企业战略白菜网址2020_2020最新白菜网站大全,注重多业态投融一体化能力的培育,有效研判退出周期,最终获得资产收益最大化。

    其二、产品能力。基于客户洞见的产品研发,前瞻性视角打造5U全生命周期体系,强化可拓空间应用,加强产品与客户的链接,兑现差异化的产品溢价。

    其三、运营能力白菜网址2020_2020最新白菜网站大全。以数据管控为核心手段,通过智能信息化管控运营租期与收益;持续关注客户满意度,注重多种经营挖掘白菜网址2020_2020最新白菜网站大全,多维并行控本提效,确保资产运营溢价长效稳定成长。

    8.jpg



    01 投融能力

    耿俊峰表示:景瑞不动产的投融能力贯穿“募投管退”全链条,对于资产的价值,始终站在投资人视角进行全盘考量,尤其注重培养多业态投融一体化的能力,能够从项目获取前期便有效研判退出的周期及路径白菜网址2020_2020最新白菜网站大全?!?/span>


    目前景瑞不动产长租公寓资产获取核心采取“深耕一线核心城市,机会性进入强二线”的整体策略。这其中,核心区域+产业资源+轨交,又成为城市选择之外,对资产价值的又一判断依据。

    耿俊峰答道:“无论大众、还是专业机构,整体都对一线资产回报以及资产安全度白菜网址2020_2020最新白菜网站大全,普遍高度认可,而且一线资产未来变现能力相对最高。以(大宗)资产交易全国排行榜来看白菜网址2020_2020最新白菜网站大全,目前全中国大宗资产交易最频繁的地方就是北上广深白菜网址2020_2020最新白菜网站大全,而其中上海最活跃白菜网址2020_2020最新白菜网站大全?;诖?,目前我们在全国资产精选中短期重点聚焦上海,10%到20%布局北京。类似苏州、杭州这些强二线城市,目前是以机会性进入白菜网址2020_2020最新白菜网站大全,比较关注高新技术产业白菜网址2020_2020最新白菜网站大全、高端服务业、高端制造业积聚的城市区域。事实上,作为景瑞不动产公寓业务对标的美国第一家公寓型REITS,市值280亿美金的EQR,布局也是高度聚焦美国东、西海岸核心一线城市?!?/span>

    拥有如此多重资产项目,不依靠投资杠杆扩大规模白菜网址2020_2020最新白菜网站大全,那么景瑞不动产是如何打通“募投管退”闭环的白菜网址2020_2020最新白菜网站大全?据悉白菜网址2020_2020最新白菜网站大全,欧美公寓有很多退出通道,在美国长租公寓资产本身就为大宗资产交易的热点领域,占比高达30%以上,而在各类REITs市场中,公寓类REITs规模排名前三。但在中国还未有真正意义的公寓REITs。

    对此,耿俊峰表示:“景瑞不动产的商业模式并非要寄托在REITs成立的基础上。退出还有一种“自然型”的方式,不断进行资产处置优化!做市场周期的资产波段操作,与拥有绝对长线资金伙伴达成长期战略合作,在市场比较低靡的时候买入资产白菜网址2020_2020最新白菜网站大全,前置研判退出的周期与路径,基于退出路径形成高效的经营能力白菜网址2020_2020最新白菜网站大全,产品的改造与可持续运营力双核驱动,获取长期而稳定的租金收益白菜网址2020_2020最新白菜网站大全,在市场好的时候白菜网址2020_2020最新白菜网站大全,把握住机遇对资产进行抛售,收获增值型收益即资产价值提升形成的价差利润白菜网址2020_2020最新白菜网站大全。这是景瑞不动产希望做的长效经营,而不是单纯靠融资白菜网址2020_2020最新白菜网站大全、靠高杠杆去放大规模和竞争力白菜网址2020_2020最新白菜网站大全?!?/span>


    02 产品能力

    景瑞不动产的产品力竞争优势,已经很明显!并非一味追求规模效应而形成标准化可迅速复制的产品线白菜网址2020_2020最新白菜网站大全,景瑞不动产是真正基于客户细分维度,深入洞见目标客群真实需求后,通过不断优化产品设计与研发能力,实现的差异化产品打造。

    耿俊峰答道:“景瑞不动产始终秉持客户第一的原则,注重客户租赁空间的成长性。因而,成立产品研发实验室,通过对客户需求的持续探索及前瞻性的设计视野,研发、打磨、优化能够陪伴租户成长的全生命周期产品,强化产品与客户间的关联度。景瑞不动产5U产品体系,集合“集成、标准、空间白菜网址2020_2020最新白菜网站大全、智慧白菜网址2020_2020最新白菜网站大全、关怀”五大维度,着重应对客户普遍关注的健康环保与空间效能问题。以工业化装配式内装及定制化的部品部件,充分实现了有限空间的多效利用?!?/span>

    此外,景瑞不动产以复合业态打造,建立区隔竞品的壁垒。产品的规划不仅只停留在单一业态的研究与优化,更多的是从客户的生活需求出发,在单体项目中构建联动居住、办公白菜网址2020_2020最新白菜网站大全、社交白菜网址2020_2020最新白菜网站大全、生活为一体的全方位复合生态圈白菜网址2020_2020最新白菜网站大全。


    03 运营能力

    获取资产、空间硬件设计改造之后白菜网址2020_2020最新白菜网站大全,如何能够实现资产更长远的溢价?运营的重要性不言而喻白菜网址2020_2020最新白菜网站大全?;毓榈骄叭鸩欢使苌獠忝姘撞送?020_2020最新白菜网站大全,一个关键指标即是NOI率。而对于NOI率的测算,资产项目的长效运营收益至关重要。不管是公寓还是办公业态白菜网址2020_2020最新白菜网站大全,提升每一个单位面积的坪效,都将会直接影响NOI率的值。

    基于此,耿俊峰强调:在运营层面,景瑞不动产搭建IT信息化平台,现阶段主要服务在营的公寓业态,看房、签约、缴费、维修、退房白菜网址2020_2020最新白菜网站大全、续签…通过数字化管控白菜网址2020_2020最新白菜网站大全,有效提升了人房比及服务响应速度,即时实现平台端与客户端的一站式服务。并且IT系统也为今后无论是公寓拓展至几十万间的规??焖俜帕?,亦或是打通办公与商业业态的信息化服务,实现快速规?;擞於思际趸?,一键实现贯通居住、办公、生活的高效客户运营服务“撞送?020_2020最新白菜网站大全!?/span>

    其次白菜网址2020_2020最新白菜网站大全,景瑞不动产在确保主营稳定收益的基础上,采用多种经营挖掘的方式,有效保障了资产的长效白菜网址2020_2020最新白菜网站大全、稳定收益白菜网址2020_2020最新白菜网站大全。通过不断建立跨界资源库,整合资源达成合作,从家居、保洁、健康、泊车、健身等方方面面为租户提供全方位的贴心服务白菜网址2020_2020最新白菜网站大全,并极大提升了公寓单一空间的多维收益。今后白菜网址2020_2020最新白菜网站大全,景瑞不动产一旦快速规陌撞送?020_2020最新白菜网站大全;?,平台化后,商业模式的深化、衍生仍有很多想象空间白菜网址2020_2020最新白菜网站大全。


    面向未来,长线资金、长远合作、长期合作的模式是景瑞不动产更强调的发展观,这本质是一种长期主义白菜网址2020_2020最新白菜网站大全,所有收益来源于市场化白菜网址2020_2020最新白菜网站大全、来源于平台和差异化竞争力。未来景瑞不动产,绝不会靠高负债、高杠杆去放大规模和竞争力。

    行稳致远,3年突破200亿有质量的资产管理规模白菜网址2020_2020最新白菜网站大全,力争晋级国内不动产资产管理第一阵营,这是景瑞不动产当下的奋斗目标。

    白菜网址2020_2020最新白菜网站大全